O destaque ocupado por fundos imobiliários de logística nas carteiras de analistas do mercado em agosto mostra que nem tudo que subiu muito ficou caro na Bolsa.

Mesmo com uma forte valorização no ano, que chega a ultrapassar os 30%, nomes como Vinci Logística e XP Log ganharam seus lugares no portfólio compilado pelo InfoMoney para este mês, que teve como base as recomendações de oito corretoras para agosto.

A escolha encontra respaldo no avanço do e-commerce, que tem impulsionado a demanda por galpões, mesmo em um cenário ainda de incertezas para grande parte do mercado imobiliário.

O segmento é considerado um dos mais defensivos em meio à crise, por conta da predominância de contratos atípicos de locação, normalmente com prazos mais longos de negociação.

Os fundos de logística, ambos com quatro recomendações, substituíram na carteira os FIIs de shopping centers XP Malls e o de recebíveis imobiliários, RBR Rendimentos High Grade.

A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco papéis mais recomendados pelas casas de análise.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para agosto:

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).

BTG Pactual FOF (BCFF11)

Com quatro recomendações, o fundo de fundos imobiliários do BTG Pactual está entre os mais recomendados pelos analistas para este mês.

Na avaliação da Guide, o viés positivo é explicado pelo fato de o FOF ser um dos mais capitalizados do segmento, com um caixa da ordem de R$ 350 milhões, o que possibilita ao fundo surfar oportunidades pontuais geradas por oscilações de mercado, bem como participar de ofertas restritas.

Os analistas destacam a alta liquidez das cotas na Bolsa e a gestão “altamente experiente e qualificada com bom histórico de alocações e rentabilidade”.

O time de gestão chama atenção ainda para a composição da carteira, com foco maior em ganho de capital, de modo que possui nomes que negociam a descontos atrativos em relação ao valor patrimonial. A Guide escreve que essa seleção tende a beneficiar a performance do fundo a curto prazo.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Presente na carteira compilada pelo InfoMoney desde abril, o fundo híbrido do Credit Suisse, que explora ativos de varejo e educacional, recebeu quatro menções para este mês.

“O fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos, inquilinos com boa qualidade de crédito e distribuição de dividendos em patamares atraentes dada a relação entre risco e retorno”, escreveu a XP, em relatório.

No último mês, o fundo distribuiu dividendos no valor de R$ 0,68 por cota.

De acordo com a Santander Corretora, a última emissão de cotas do fundo, em maio, permitiu que o FII concentrasse o portfólio no segmento de supermercados, um dos menos impactados no cenário atual.

A disponibilidade de caixa da ordem de R$ 100 milhões para novas aquisições também é citada como atrativa pelos analistas.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

Também de característica híbrida, o JSRE possui um portfólio composto por edifícios corporativos, cotas de outros fundos e recebíveis imobiliários, como CRIs e LCIs.

Para a Guide, os ativos do fundo se aproximam do que os analistas consideram o ideal para estar posicionado no segmento de lajes corporativas, uma vez que conta majoritariamente com edifícios classificados como “A+”, que, historicamente, têm características mais defensivas em momentos de crise.

O fundo ainda é o único do segmento, segundo os analistas, com recursos em caixa suficientemente relevantes (da ordem de R$285 milhões) para aproveitar oportunidades pontuais que possam surgir nas regiões mais atrativas de São Paulo em consequência de devoluções ou necessidade de liquidez.

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Já a Santander Corretora assinala que as cotas estão sendo negociadas com desconto de 11,6% em relação ao valor de avaliação, o que oferece uma oportunidade de ganho de capital.

A justificativa é de que os imóveis do portfólio são bem localizados e deverão apresentar maior resiliência no cenário pós-coronavírus, uma vez que a cidade de São Paulo terá pouca disponibilidade de novos ativos com padrão e localização similares nos próximos anos.

Vinci Logística (VILG11)

Também com quatro recomendações para este mês, os papéis de Vinci Logística são novidade na carteira compilada pelo InfoMoney.

O papel entrou na seleção recomendada da Necton neste mês como forma de ampliar a posição no segmento de logística. O fundo foi escolhido devido ao seu forte posicionamento no setor de e-commerce, com os principais inquilinos sendo a Tok Stok, o Magazine Luiza e a Ambev.

Segundo os analistas, a concentração de receita em inquilinos do FII com boa qualidade de crédito, o portfólio 100% locado e o prazo médio remanescente dos contratos, que foram alongados de 3,5 para 4,5 anos, oferecem mais segurança ao investidor.

Em julho, o fundo anunciou sua quinta emissão de cotas, no montante de R$ 350 milhões, dos quais R$ 290 milhões serão destinados para a aquisição de três galpões logísticos.

Já o time de análise da Santander Corretora diz gostar do perfil dos contratos (47% deles atípicos), bem como da qualidade dos inquilinos e dos imóveis do portfólio, que deixam o FII mais “defensivo”.

XP Log (XPLG11)

Outro fundo do segmento de logística que é novidade na seleção do mês é o XP Log. Mesmo com alta de 47,9% desde a mínima do ano, em 18 de março, o FII segue entre os preferidos dos analistas para comprar em agosto.

De acordo com o BTG Pactual, a recomendação está pautada na “excelente” liquidez do fundo no mercado secundário, à exposição a contratos atípicos de locação, bem como por sua carteira de locatários diversificada em diferentes setores de atuação e, na sua maioria, em situações de crédito confortáveis, como Panasonic, Renner, Grupo Pão de Açúcar e Leroy Merlin.

Já o time de análise da Guide diz ver o fundo como uma “ótima opção” para se posicionar no segmento, devido às últimas aquisições, à excelente gestão e ao preço atrativo em relação aos principais pares do setor.

Em julho, o fundo anunciou a aquisição do ativo “Santana Business Park” e investimentos adicionais no centro de distribuição da Leroy Merlin.

Apesar da queda em julho, cenário é favorável

Interrompendo três meses de alta, o Ifix recuou 2,6% em julho, em um movimento explicado pelos analistas pelas discussões da taxação de dividendos, bem como pela retomada de emissões e menor demanda, além das preocupações com a recuperação da economia.

No último mês, o caso envolvendo o fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) e o Santander ganhou a atenção dos investidores ao questionar a rigidez dos contratos atípicos de locação. Leia mais sobre o caso aqui.

Na avaliação de Raul Grego, analista de fundos imobiliários na Eleven Financial Research, o caso sinaliza que, no vencimento dos contratos, a partir de 2022, o preço de renovação será revisado para baixo, em meio a uma maior digitalização dos bancos e redução dos espaços físicos.

O fundo, que estava na carteira recomendada da Santander Corretora em julho, saiu da seleção neste mês, com a casa informando que deixou de manifestar qualquer opinião sobre o ativo.

Em julho, as cotas do RBVA11, que possui grande parte do portfólio exposto a agências bancárias, caíram 14,05%. Houve queda ainda no fundo BB Progressivo II (BBPO11), de 14,9% no período.

Peso de shoppings

O fraco desempenho de fundos de shopping, ainda sob forte impacto da crise e com cerca de 14% do Ifix, somado à participação de 6% dos fundos de agência bancária podem ter contribuído para a queda do índice no último mês, segundo Grego.

O cenário, contudo, é favorável para o investimento em fundos imobiliários, diz, uma vez que os preços estão convidativos em um cenário de Selic nas mínimas históricas.

Grego compara o dividend yield médio do Ifix, em torno de 7%, ao prêmio oferecido pelo título público Tesouro IPCA+ de vencimento em 2035, que paga uma taxa real de 3,5% ao ano. “Tem um spread que é muito alto, que deveria estar mais perto de 2% ou 1,5%”, diz, sinalizando a atratividade dos fundos.

Fonte: Infomoney